Resumen
En un juicio de desocupación la demanda es previa y sirve de base un documento legalmente aceptado como un contrato de arrendamiento, que constituye una prueba preconstituida. El requerimiento que se hace al demandado es para acreditar el pago de la renta, apercibiéndolo de lanzamiento si no lo comprueba.
Introducción
En los juicios de desocupación el arrendatario debe depositar ante el Juez, y a disposición del arrendador, las rentas que se venzan durante su tramitación pues, de lo contrario, puede intentarse y llevarse a cabo el incidente de lanzamiento. De ahí la importancia de que en el momento de que lleve a cabo el emplazamiento, el arrendatario demuestre que ha realizado sus pagos con algún documento que le acredite su dicho, o en su defecto se lleve a cabo el pago de las mismas, para así dar por terminado el procedimiento.
La principal razón de este tipo de juicio es que se lleve a cabo la desocupación de la propiedad que se rentó y posteriormente la entrega de la misma.
Desarrollo
Juicio de desocupación
“El principio de acceso a la justicia señala que los justiciables están obligados a acudir a los tribunales a que se les administre justicia.” (Gervasio Villeda, López Faugier y Alcaraz Hernández).
Este juicio se lleva por la vía extraordinaria pues cumple con alguna de las reglas generales como: que se basa sobre una cuestión relativa a los contratos de alquiler, en este caso el contrato de arrendamiento con dos figuras principales, el arrendador y el arrendatario.
Son diferentes las causas por las que procede un juicio de desocupación cuando se fundan en el vencimiento del término de un contrato, cuando se fundan en el cumplimiento del plazo que fija el Código Civil para la terminación del arrendamiento por tiempo indefinido, cuando existe la falta de pago de las pensiones en los plazos convenidos en el contrato o bien cuando se ocupe una habitación u otro local o predio sin haberse celebrado en la forma legal y cuando existen condiciones que motiven a la recisión de contrato.
Para intentar alguna acción se debe acompañar algún título legal donde se funde la demanda, para que pueda ser admitida. “Bien sea que la demanda tramitada por el procedimiento breve en materia inquilinaria, para lograr el cobro de pensiones insolutas o la subsiguiente desocupación” (Contreras, B).
Este tipo de juicio tiene por finalidad la desocupación y entrega del inmueble dado en arrendamiento, fundada en la falta de pago de rentas, y no en la de pago por concepto de rentas.
El contrato de arrendamiento de haberse cumplido voluntariamente por ambos contratantes sin otorgamiento de documento, se justificará por medio de información testimonial, prueba documental, como medio probatorio.
Una vez presentada la demanda se dictará un auto y el juez tendrá que pedir a la parte demandada, el arrendatario, que compruebe con el recibo que corresponde, que se encuentra al corriente del pago de las rentas y de no hacerlo, se le prevenga para que en el plazo de 20 días, si la finca sirve para habitación, o de 45 días cuando la finca sirva para habitación, giro industrial o mercantil, o en su caso de 90 días, cuando se trate de predios rústicos, proceda a desocuparla, apercibiéndolo de su lanzamiento, es decir que de no hacerlo los gastos que esto origine serán suyos, si no lo hace. En la misma diligencia se le informará que tiene un plazo de cinco días para oponer las excepciones que tuviere con respecto de la demanda.
Si en la diligencia el arrendatario comprueba haber hecho el pago de las rentas reclamadas o entregue su importe, se suspenderá la diligencia, estableciendo en el acta el hecho y agregando así el recibo de pago para dar cuenta al juzgado correspondiente.
En el caso donde se entregue el importe correspondiente a las rentas reclamadas, este se mandará entregar a la parte actora, en este caso el arrendador y se dará por terminado este procedimiento.
Si durante el plazo que fija el juez para demostración del recibo de pago de las rentas reclamadas o el importe de ellas, se dará por concluida la ordenación del proceso de lanzamiento, sin condenación en pago de costo.
Cuando este recibo es de fecha posterior o el pago del importe de las rentas se hace fuera del término que se le otorgó, también quedará concluida la ordenación del proceso de lanzamiento, pero se condenará al arrendatario al pago de los costos (gastos causados).
El lanzamiento se podrá llevar a cabo directamente con el arrendatario o con cualesquiera persona de su familia, algún empleado, un portero, agente de vigilancia, con los vecinos, etc., pudiendo romper las cerraduras de la puerta si fuere necesario.
Conclusiones
En el caso de que las excepciones fueren declaradas procedentes en la misma resolución, el tribunal dará por terminado el proceso de lanzamiento. Cuando se decrete el desahucio, la sentencia será apelable sólo en el efecto devolutivo y se ejecutará sin el otorgamiento de una fianza.
Por Nora Haide Aragón Ramiro.
Estudiante de Licenciatura, UTAN, Tequis.
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