Autora: Griselda Torres Santana.
RESUMEN
El presente artículo plantea por qué al adquirir una propiedad por cualquier medio es necesario esperar durante meses e incluso años para obtener el documento público que nos acredite como dueños de tal inmueble.
Esto se entiende en el caso de los Juicios Sucesorios Testamentarios e Intestamentarios, prescripciones o diligencias ad-perpetuam; pero en el caso de compra-venta o donaciones en los que no existe controversia ante juzgados civiles, los tiempos que generalmente tarda el proceso de escrituración son excesivos.
PALABRAS CLAVE: Propiedad, testimonio, escritura, pública, certeza jurídica, protocolo, avalúo, catastral, traslado, dominio, instrumento.
INTRODUCCIÓN
Hace algunos años era frecuente encontrar testimonios privados mediante los cuales se realizaba todo tipo de traslados de dominio, no existía más protocolo que los datos esenciales del acuerdo, la descripción del inmueble, las firmas del adquiriente, enajenante y testigos por escrito. En algunas ocasiones se daba aviso a la autoridad municipal del lugar donde se celebraba el contrato, con el objetivo de que se registrara en sus archivos, por lo que contenían, además de la información anterior, el sello de alguna dependencia gubernamental y la firma del servidor público en turno. Lamentablemente, este tipo de documentos son hábilmente falsificados y generalmente contienen errores en su redacción, (incluso en los datos del predio) que se presta a confusiones, en consecuencia, la certeza jurídica de quien suscribe estos instrumentos, es limitada.
DESARROLLO
Actualmente, este tipo de contratos no registrados son comunes en zonas rurales donde la posesión de los inmuebles pasa de una generación a otra, siempre dentro del mismo núcleo familiar; razón por la cual existe un contrato generalmente muy antiguo a nombre de los ancestros ya finados.
Para llevar a cabo el protocolo de contrato privado a escritura pública, son necesarios una serie de requisitos y trámites en diversas dependencias de gobierno; con el objetivo de recaudar los impuestos correspondientes, que más adelante se especificarán, a cambio de obtener un testimonio debidamente inscrito en Catastro y principalmente en el Registro Público de la Propiedad y Comercio. De hecho, el primer paso es precisamente gestionar ante la citada oficina un Certificado de Libertad de Gravamen; trámite mediante el cual es posible conocer si un inmueble presenta algún tipo de hipoteca o es garantía de algún otro tipo de obligación.
Una vez obtenido el Certificado, deberá tramitarse el Avalúo catastral en la dependencia de Catastro a la que pertenezca el inmueble. Generalmente se requieren los siguientes documentos:
• Llenar un formato solicitando el avalúo.
• Copia de identificación oficial
• Copia de recibo predial al corriente.
• Copia de la escritura o antecedente de la propiedad.
• Croquis de ubicación del inmueble.
La valuación catastral se desprende de la visita física que los peritos realizan al inmueble, asignándole un valor al terreno (de acuerdo a una tabla de valores, propuesta por el Consejo Técnico Catastral y autorizada por el Congreso del Estado) y un valor a la construcción de acuerdo con las características de la misma. Su costo se encuentra regulado en el artículo 26 de la Ley de Ingresos para los Municipios de San Luis Potosí.
Los pasos descritos anteriormente los puede realizar el interesado por su cuenta, pero lo siguiente es la presentación de la Declaración para el Impuesto Sobre Adquisiciones de Bienes Inmuebles (ISABI), para lo cual, es indispensable contratar los servicios de alguna de las Notarías Públicas en el Estado; entre los documentos que deben ser anexados a esta declaración se encuentra el Avalúo Catastral. El pago de este gravamen es la carga más onerosa al traslado de dominio; se calcula multiplicando el valor catastral o el precio de la operación (el que resulte más alto) por el porcentaje determinado en la ley de Ingresos de cada Municipio (Art. 31 de la Ley de Hacienda para los municipios de San Luis Potosí), generalmente fluctúa entre 1.33 y 2% dependiendo del ejercicio fiscal con relación a la fecha de firma del acto o contrato motivo del impuesto. Por ejemplo:
ISABI del inmueble marcado con el No. 205 de la Av. Lagos de Moreno, en S.G.S, S.L.P. Valor Catastral 528,000.00
Precio de la Operación 830,000.00
La cantidad más alta es el Precio de la Operación, por lo que 830,000.00 x 1.33%= $11,039.00 (once mil treinta y nueve pesos) es el importe a pagar en este caso; aunque cabe aclarar que existen formas de aplicar deducciones establecidas en la propia ley; que lo reducen significativamente o bien lo exentan.
El Notario Público es el encargado de retener, calcular y pagar el ISABI, de no hacerlo en un plazo de 30 días con relación a la fecha de firma del acto o contrato, generará los recargos y actualizaciones previstas en el Código Fiscal de la Federación.
A partir de este momento, en las oficinas de Catastro se realiza el cambio de propietario, y en consecuencia, el recibo predial se genera a nombre del adquiriente. Por su parte, la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) impone un gravamen por concepto de ISR por enajenación y adquisición de bienes, que del mismo modo, es retenido y enterado por el Notario Público, el sujeto de este tributo impositivo es el vendedor, y se calcula de acuerdo al artículo147 de la Ley del ISR, las personas físicas pueden hacer las deducciones previstas en el artículo 148 de la misma ley. De acuerdo a la última reforma en materia hacendaria se encuentran exentos del impuesto las enajenaciones cuyos inmuebles no excedan un valor de $1,500,000.00 (un millón quinientos mil pesos), este incentivo fiscal solamente será aplicable una vez cada cinco años; siempre y cuando se cumpla con los requisitos establecidos en el Art. 130 del Reglamento de la Ley del ISR.
Finalmente, se lleva a cabo la inscripción en el Registro Público de la Propiedad y Comercio, el pago por este concepto se encuentra regulado en el artículo 40 de la Ley de Hacienda para el Estado de S.L.P. En la práctica, se paga un 2 al millar, ya que la mayoría de los inmuebles se encuentra en el rango superior a los $10,000.00 (diez mil pesos). Tomando como base el mismo ejemplo del ISABI:
Del inmueble marcado con el No. 205 de la Av. Lagos de Moreno, en S.G.S, S.L.P. con un Valor Catastral de $528,000.00 y Precio de la Operación por 830,000.00, resultaría: 830,000.00*.002 = 1,660.00. El pago de los derechos de inscripción correspondería a $1,660.00 (un mil seiscientos sesenta pesos 00/100 M. N.). Una vez terminado el protocolo de escrituración, el Notario procederá a entregar al adquiriente el instrumento jurídico que le dará la calidad de propietario.
CONCLUSIONES
Existen diversas formas de adquirir la propiedad, ya sea a título oneroso, gratuito o por adjudicación, de cualquier manera, al momento de formalizar la operación, es necesario contar con un documento público que nos proporcione la legalidad que garantice el uso y disfrute del inmueble. Por lo expuesto en estas líneas, es posible concluir que, para lograr lo anterior, son necesarios una serie de trámites y pago de tributos impositivos tanto federales, estatales como municipales; que aunado a la falta de coordinación entre las dependencias de los tres niveles de gobierno, tiene como consecuencia un excesivo plazo para la entrega de la escritura pública correspondiente.
Cabe señalar, que además de los impuestos mencionados en el texto, se deben sumar los honorarios notariales, que varían de una notaría a otra. Existe un arancel para unificarlos, pero al igual que el arancel de abogados es obsoleto, data de 1955. Se considera que el costo de la escritura pública se encuentra a la par del beneficio que se obtiene; pero el exceso de trabajo de las oficinas públicas, así como la falta de recursos materiales y humanos generan un incumplimiento en los plazos que sus propias páginas de internet ofrecen.
BIBLIOGRAFÍA
Diario Oficial de la Federación. (2003). Reglamento de la Ley del ISR. México.
Diario Oficial de la Federación. (2013). Ley del Impuesto sobre la Renta. México.
Periódico Oficial de la Federación de San Luis Potosí. (2004). Código Fiscal del Estado de San Luis Potosí.
Periódico Oficial de la Federación de San Luis Potosí. (2009). Ley del Notariado para el Estado de San Luis Potosí.
Periódico Oficial de la Federación de San Luis Potosí. (2012). Ley de Hacienda para el estado de San Luis Potosí.
Periódico Oficial de la Federación de San Luis Potosí. (2014). Ley de Ingresos para los municipios de San Luis Potosí.
