Autora: Ma. Paula Acevedo Galicia.
RESUMEN
La copropiedad es una figura jurídica muy conocida dentro de la legislación mexicana, es la solución a las controversias que puede generar un bien que por diversas circunstancias se convierte en la propiedad de dos o más dueños. Sobre sus condiciones generales versa el presente texto.
PALABRAS CLAVE: Civil, código, copropiedad, dueño, legislación.
INTRODUCCIÓN
Dentro de la legislación mexicana se contempla la propiedad, el uso de suelo y diversas normativas que giran en torno a la propiedad de los ciudadanos, dentro de éstas se encuentra la copropiedad que nace en el momento en que una cosa, bien mueble o inmueble se constituye como propiedad de dos o más personas.
La copropiedad es la solución frente a la imposibilidad de dividir el objeto de la disputa, como en las herencias a varios herederos sobre un mismo bien, de las que se identificarán pros, contras y otras particularidades.
DESARROLLO
Los vericuetos de la copropiedad
La copropiedad nace de las necesidades prácticas de las personas y sus derechos sobre ciertos bienes que se encuentran bajo su potestad y dominio. Dichos bienes pueden ser muebles o inmuebles, en el presente trabajo se hará hincapié en los últimos, debido al espacio que ocupan en la vida regular de los mexicanos, para quienes el patrimonio inmobiliario es de suma relevancia.
De manera simple se puede definir la copropiedad como la situación donde la propiedad y el dominio de una cosa recaen sobre dos o más dueños.
Por lo general, los mexicanos no eligen la copropiedad, sino que recurren a ella como última opción y dada su desconfianza en el sistema de gobierno cuya garantía de propiedad es muy pobre:
Artículo 27.- La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacional, corresponde originariamente a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad privada.
Las expropiaciones sólo podrán hacerse por causa de utilidad pública y mediante indemnización (DOF, 1917).
Lo anterior denota que el sistema político mexicano ve al país como propio pues hace saber que el territorio del país corresponde de origen a la Nación, de ello deriva que la propiedad privada se convierta en una especie de prerrogativa que otorga a los ciudadanos y de la que puede prescindir si decide expropiarla a una persona particular. También señala la indemnización, que dada la expropiación puede o no llevarse a cabo. Lo más probable es que tal compensación nunca se realice y si se realiza el monto no lo establece el particular, con una potencial pérdida para el ciudadano si no recibe el valor monetario real de su propiedad.
Por ello es de suma importancia que en México la propiedad privada se convierta en un bien jurídico a tutelar con toda la fuerza de la ley y en la cual el Estado garantice los derechos y las obligaciones que ser propietario conllevan. Lo que sólo será posible cuando la normativa proteja la propiedad privada, otorgando garantías reales frente a terceros y frente al Estado.
Comparemos ahora con los Estados Unidos de América, en cuya Quinta Enmienda se estipula: “Ninguna persona será… privada de su vida, de su libertad o de su propiedad sin el debido procedimiento de ley, ni se podrá tomar posesión de una propiedad privada para destinarla a uso público sin la justa compensación”. Como se observa, esta postura es muy diferente, el derecho de propiedad privada se constituye como un pilar social.
Lo que refleja la Quinta Enmienda, que prohíbe privar a una persona de su propiedad, señala la justa indemnización de destinarse al uso público una propiedad (su valor real o de mercado); situación muy distinta a la mexicana. Lo anterior valoriza el derecho de propiedad como importante y privilegiado en Estados Unidos.
Así, ante un Estado que protege los bienes de los ciudadanos, éstos confían en la maquinaria estatal, de lo cual deriva un sistema de gobierno eficaz. Por lo que en Estados Unidos el derecho de propiedad es firme y fuerte frente al mexicano que es débil y maleable a la conveniencia política.
La factibilidad de la copropiedad se evidencia en el mundo en rascacielos, donde los propietarios por departamento también son copropietarios de espacios como gimnasios, pasillos y ciertas áreas comunes pues la vida moderna exige el aprovechamiento máximo de espacios, por lo que la copropiedad es una alternativa inmejorable.
Ahora bien, existen casos en los que la copropiedad es inevitable en espacios muy poblados, como Ciudad de México: o en sucesiones legítimas de una propiedad pequeña o vasta y un número variado de herederos, por lo que ha resultado indispensable sea regulada por la normativa mexicana.
No olvidemos que la copropiedad surge en cualquier lugar. Es común ver grandes extensiones de campos de cultivo cuyos propietarios son una o varias familias, en ellas también se habrán de repartir los frutos de las cosechas o lo que la propiedad produzca, en sitios así es susceptible la copropiedad, incluso en los canales de agua.
Dado que la copropiedad se constituye cuando dos o más personas son dueños de una única propiedad, bien u objeto, se generan pros y contras.
Pros:
-La copropiedad es una solución para las familias numerosas que no tienen medios para adquirir una propiedad individual.
-La cabeza de familia al disponer de su patrimonio como copropiedad logra amparar a cuantos familiares desea.
-En las ciudades grandes cada espacio cuenta por lo que la copropiedad suele ser la única solución.
-La copropiedad genera negocios inmobiliarios, en especial en propiedades cuya construcción vertical permite aprovechar cada metro de terreno disponible.
-El copropietario tiene dominio sobre la parte alícuota correspondiente.
-La copropiedad es una figura jurídica reconocida dentro de la legislación mexicana, por lo que otorga derechos y obligaciones.
-La reparación o mantenimiento de la propiedad corresponde a cada uno de los copropietarios, lo que facilita el buen mantenimiento del inmueble.
Contras:
-La propiedad es compartida con el resto de los copropietarios.
-La propiedad no puede ser modificada por uno solo de los copropietarios, debe acordarlo con todos.
-La copropiedad es indivisible, pues al perder dicha cualidad se convertiría en una propiedad común.
-Los copropietarios y sus relaciones interpersonales pueden verse afectados por la cercanía del trato diario, lo cual puede resultar en conflictos y controversias.
-La venta de una copropiedad es más compleja que la enajenación de una propiedad común.
-La copropiedad carece de algunas de las versatilidades que posee una propiedad común, como la toma de decisiones unilaterales del único dueño.
De lo anterior se deprende que la copropiedad, aunque necesaria, en ocasiones resulta compleja para los copropietarios. Sin embargo, siempre será mejor una copropiedad que la no propiedad.
Copropiedad en la legislación mexicana
La copropiedad se encuentra regulada en el Código Civil Federal en los artículos del 939 al 979, donde se señala cómo se constituye, define y aclaran sus límites y amplitudes. En San Luis Potosí se regula en el Código Civil para el Estado de San Luis Potosí, en los artículos 883 al 921.
Particularidades de la copropiedad
− Las peculiaridades de la copropiedad implican bienes inmuebles y muebles como determinadas antigüedades familiares que poseen incluso registro de propiedad.
− Siempre se trata de un bien único cuya división resulta inviable, la ley señala que no admite cómoda división; por lo tanto, aunque los copropietarios son dueños, no pueden ni deben dividir la propiedad bajo ninguna circunstancia.
− En caso de venta de una copropiedad, la suma obtenida por la primera se repartirá entre cada propietario según corresponda, para lo cual deberán estar de acuerdo las partes.
− La alteración de la copropiedad se realizará bajo la licencia de cada uno de los copropietarios, así como la división de los gastos, pues el copropietario pagará lo que le corresponda.
− La copropiedad se constituye en escrituras públicas ante el Registro Público de la Propiedad.
− El mantenimiento de la copropiedad corresponde a cada uno de los dueños por partes iguales, en referencia al área común.
− Los árboles de la copropiedad no serán cortados o sustituidos por otros sin la previa aprobación de los copropietarios, si no existe tal consentimiento o acuerdo sólo podría realizarse a través de una orden judicial emitida por la autoridad correspondiente.
− Los copropietarios tienen el derecho de tanto, también llamado derecho de preferencia.
Tipos de copropiedad
De acuerdo con el Código Civil para el Estado de San Luis Potosí son:
a) Voluntarias y forzosas: Las primeras se refieren a las decididas con pleno consentimiento, las segundas se refieren a las que por la naturaleza de la cosa, no es posible ninguna otra salida al predicamento que plantea la naturaleza del bien.
b) Temporales o permanentes: Las condiciones en las que nace la propiedad pueden ser temporales, con fecha de terminación de la copropiedad y las permanentes, que perduran en el tiempo, no para siempre pero sí por un periodo largo, en el que sólo si cambia la situación de la cosa o los propietarios se termina la copropiedad.
c) Reglamentadas y no reglamentadas: Las primeras se encuentran reguladas por la legislación (como una herencia), la segundas refieren fenómenos como la medianería, donde la copropiedad es forzada (distintos niveles de un inmueble que pertenecen a distintas personas).
d) Sobre bienes determinados y sobre un patrimonio o universalidad: Al tratarse de un bien determinado se conoce con absoluta certeza el objeto de la copropiedad. Cuando se trata de un patrimonio o universalidad se deberán tomar en cuenta tanto pasivos como activos del valor de la copropiedad. La copropiedad en modalidad de patrimonio o universalidad más usual proviene de la transmisión hereditaria de bienes.
e) Por acto entre vivos y por causa de muerte: Se trata de pacto entre vivos cuando dos o más personas deciden adquirir alguna cosa de la que ambos se sustentarán como dueños legítimos; la copropiedad por causa de muerte puede ser por herencia o a través del mandato de un testamento, en el que se hace aclaración del bien que queda en copropiedad y la asignación de los copropietarios.
f) Por virtud de un hecho jurídico y por virtud de un acto jurídico: La copropiedad que proviene de un hecho jurídico nace con la ocupación, accesión o prescripción; la que proviene de un acto jurídico se crea por un contrato, testamento o acto unilateral.
Condominios
Un tema de relevancia en la copropiedad son los condominios, puesto que se trata de bienes inmuebles en los que predomina la figura jurídica, objeto de este texto. Los condominios representan una forma de aprovechar al máximo los espacios en zonas de alta densidad poblacional. Esta copropiedad nace de la necesidad de las personas para tener certeza jurídica sobre sus bienes, así sean compartidos.
Los condominios son estructuras cuya construcción puede ser horizontal, vertical o mixta y su uso incluye casa habitación, comercial, industrial, de servicios o mixtos, lo que influye en la forma de operación de la copropiedad, aunque deberá ajustarse a las normativas federales o locales (Código Civil Federal en los artículos 939 al 979 y Código Civil del estado de San Luis Potosí en los artículos 883 al 921).
Aunque en términos de condominios dedicados al comercio o la industria, la copropiedad se convierte en una figura jurídica bastante compleja, con contratos de por medio. La legislación mexicana se encuentra muy alejada en la realidad, puesto que realiza una somera participación de la copropiedad en su articulación sin tomar en cuenta los usos mencionados, por lo que los copropietarios suelen usar la figura de la persona moral para realizar transacciones prohibitivas para las personas físicas.
Por lo tanto, los condominios son un buen ejemplo del uso de la copropiedad cuya utilidad alcanza el máximo nivel.
Formas de terminación de la copropiedad
Es posible la extinción de la copropiedad cuando el propietario renuncia a ella, usualmente con el propósito de no cargar con las responsabilidades que la legislación mexicana impone a los copropietarios.
Existen diversas maneras de poner fin a la copropiedad. Cuando es posible la división de la cosa automáticamente desaparece la copropiedad, también en caso de destrucción o pérdida. También en situaciones en las que se reúnen en una sola persona todas las partes de la copropiedad o por la enajenación de la propiedad.
De tal forma que la extinción de la copropiedad surge por muchas causas, la más común es la enajenación, el decidir todos los copropietarios vender la cosa de la que son dueños y repartir las ganancias en equivalencia a su propiedad.
La copropiedad es una figura que ha permanecido en el tiempo, puesto que ha nacido de la necesidad y su existencia promete ser permanente.
CONCLUSIONES
La copropiedad es útil en la vida de los ciudadanos que necesitan compartir un bien y al encontrarse regulada dentro de la legislación mexicana se presentan derechos y obligaciones para los copropietarios.
Dicho lo anterior, es notable que dentro de la legislación civil no se contemplen las copropiedades a nivel industrial o comercial, que deberían regularse de forma física y no sólo moral, lo que restringe la participación de los ciudadanos como particulares en el ámbito mencionado.
BIBLIOGRAFÍA
DOF. (1917). Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. México. Recuperado de http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/doc/1.Doc
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